売却した不動産にシロアリや配管の漏れなど隠れた欠陥があった場合、売主は買主に対してその責任を負わなければなりません。
これを瑕疵担保責任と言います。
2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。
どのように変わったのか、注意点についてご説明します。
契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違い
契約不適合責任は契約内容に合致しない場合に生じます。
一方、瑕疵担保責任は隠れた欠陥に対する責任です。
契約不適合責任は瑕疵も含まれます。
そのため、契約不適合責任の対象は瑕疵担保責任よりも広範囲になりリスクも高くなります。
また、期間も変更されました。
瑕疵担保責任は買主は1年以内に権利を行使しなければなりませんでした。
しかし、契約不適合責任では、種類・品質の不一致については1年以内に通知すれば足りるとし、また、数量・権利の不一致については期限の制限がありません。
また買主が請求できる権利も変更されました。
瑕疵担保責任は契約解除と損害賠償請求でしたが、契約不適合責任では追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償の5つです。
このように民法改正により変更された契約不適合責任は瑕疵担保責任よりも重いものとなりました。
不動産売却における契約不適合責任に対する注意点とは？
契約書に特約や容認事項を記載しましょう。
そうすることでトラブルを避けられます。
中古不動産の場合、設備に何らかの故障や不具合があるのが普通です。
とくに水道設備・衛生・換気・冷暖房・電気配線・照明などの設備は年月が経つと劣化します。
そこで、設備に対する契約不適合責任の免責を契約書に入れましょう。
こうすることでリスクを大きく減らせます。
他の注意点として通知期間の設定があります。
契約不適合責任では買主は1年以内に通知すればよく、通知しさえすれば請求権利を行使できます。
売主にとっては保障期間が伸びることになります。
契約当事者双方が合意すれば、この通知期間を短く設定できます。
瑕疵担保責任と同じく、契約不適合責任を負う期間は3か月が多いでしょう。
まとめ
民法改正により変わった契約不適合責任は瑕疵担保責任よりも責任範囲が広く買主が請求権利を行使できる期間が長くなりました。
これにより設備に対する補償など負担が増えます。
契約当事者双方が合意すれば、この通知期間を短く設定できます。瑕疵担保責任と同じく3か月程となります。
負担を減らすためにも契約書には契約不適合責任に対する免責事項を明記しましょう。
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