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土地評価額を決める材料とその特徴や調べ方

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土地評価額を決める材料とその特徴や調べ方

土地をできるだけ高く売却したいと考えるならば、客観的な価値を知ることからはじめます。
価格の基準となる材料は多く、不動産会社によって何を重視するかは違いがあるので、それぞれ算出に使われる要因の特徴と調べ方を知っておきましょう。


土地の評価額とは何を基準に決められているのか

土地の売却相場は、価格が何によって決められているかを知れば、おおよその見当をつけることができます。

土地評価額の基準とは

価格を決める要素は次の4つあり、何をどのくらい評価するかは、不動産会社によって違いがあります。
主な要因は、次の4つです。

●5つの評価額基準
●社会的要因
●地域的要因
●土地の要因


社会的要因は経済に影響する出来事のことで、地域的要因は人気施設の建設などのことです。
土地の要因とは、建築や用途制限が少ないことや、使いやすい整形地であるなど条件のことです。

土地の価格を決める評価額の特徴

ここでは、公的な評価の基準値となっている5つの基準価格の特徴をわかりやすく見ていきましょう。

評価額の5つの特徴

5つの評価額は、複数の公的機関によってそれぞれ算出されています。
特徴は、算出する機関や使用目的が違い、その算出方法にもおいても違いがあります。

実勢価格

実際に取引されている価格で、時価とも呼ばれる価格です。

公示価格

国土交通省が、毎年1月1日時点での価格を3月に公示しています。
対象地域は、都市計画地域内の標準的な土地とされています。

基準地価

都道府県が、毎年7月時点での標準価格を9月に公示しています。
都市計画地域以外も対象とされ、工業地や林地なども対象とされています。

相続税路線価

相続税や贈与税を算出する基準となる価格で、国税庁が毎年1月1日時点での価格を7月に公示しています。

固定資産税評価額

固定資産税の基準となる価格で、市町村が毎年1月1日時点の土地建物の所有者に対して、これをもとに課税しています。

評価額の調べ方と計算式

算出している機関や目的に違いがあり、価格にもその差が現れることがわかりました。
次は、それらの調べ方と計算式について解説します。

各価格の調べ方

固定資産税は毎年市町村の役所から送付される書類に記載されますが、その他の4つはインターネットで調べられます。

土地総合情報システム

国土交通省が運営するサイトで、実勢価格、公示価格、基準地価の3つを調べることができます。
調査年や地域、用途区分などを選択するだけなので、調べ方はとても簡単です。

路線価図・評価倍率表

相続税路線価は、国税庁が運営するサイトで調べることができます。
地域を選択すると路線価図が表示され、見慣れない方にとっても理解できるように、使い方も記載されています。
路線価を使い、次の計算式で価格を求めます。

●路線価×補正率=1㎡当たりの価格(補正率表は国税庁のサイトに記載)
●1㎡当たりの価格×地積=自用地の価格

まとめ

売値がいくらになるか、正確な金額というものはなく、そのときどきの情勢や参考にする要因の違いなどで変動します。
だからこそ価格の算出方法を知って、売却時期やプラス要因を見逃さずに売却計画を立ててみましょう。
私たちおうち市場は、滋賀県大津市、草津市を中心に豊富な売買物件を取り扱っております。
ベテランスタッフが、住まい探しのお悩みに親切・丁寧にご対応いたしますので、お気軽にお問い合わせください。。





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田淵 雄基

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